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【赵焕焱点评】:安邦120亿收购华尔道夫酒店收官

    【收购纽约华尔道夫尘埃落定】2015年2月1日,安邦保险集团宣布,其对美国纽约华尔道夫酒店的收购已经获得美国外国投资委员会的批准,安邦收购华尔道夫正式走完了相关审批程序。如果按照建筑面积计算,包括酒店、住宅公寓以及底商购物中心,整笔交易面积在16.5万平米左右,每平方米的价格约为1.2万美元,约合7.3万元人民币。这低于目前北京核心地区商业地产的价格。1931年,纽约华尔道夫酒店1931年开业,当年使用的铜质水管依然运行良好。2014年10月6日,安邦宣布以19.5亿美元(约合120亿元人民币)收购美国纽约华尔道夫酒店大楼。

    【安邦保险胜出的原因在于承诺希尔顿100年管理权】参与竞购的中东和美国财团的报价都在20亿美元左右,安邦主动提出将未来100年的经营权全权交给希尔顿起了决定性作用。希尔顿的出售是为了业务的拓展和合理的财务成本筹划,纽约华尔道夫酒店的固定资产折旧将提取近80年。根据美国国家税务法第1031条,如果希尔顿酒店能够将其出售得到的资金在180天内进行及时投资,即可避免相关的交易所得税。希尔顿集团可以把出售纽约华尔道夫的资金用以新的收购。

    【安邦保险的收购打破2项纪录】收购成为美国最贵的单体酒店建筑,中国资本在美国购买的最贵的现成房地产项目。中国资本购买的高价美国房产包括:SOHO中国联合创始人张欣在内的中国买家2014年初以14亿美元收购曼哈顿通用汽车大厦40%股权;上海绿地集团购买了纽约布鲁克林区AtlanticYards房地产项目70%的权益;上海复星集团2013年底以7.25亿美元收购曼哈顿的前大通银行总部大楼。

    【跨国酒店集团的轻资产】2013年底洲际自有物业占比不足1%,万豪自有物业占比不足2%,希尔顿为4.02%。赵焕焱根据美国证监会在希尔顿2013年12月12日上市前的文件,希尔顿集团持有156家酒店,共计62251间客房;另外管理着全球3883家酒店,共计603271间客房。康纳德-希尔顿在1949年购入纽约华尔道夫的经营权,1972年购买了酒店的不动产。希尔顿此举可以减轻账面资产、提高资本回报率、补充现金流、清偿债务,大股东黑石集团杠杆收购希尔顿负有260亿美元的债务,经过债务重组后的IPO前仍有约130亿美元债务未清,负债率居业内之首。

    【跨国酒店集团指标比较】赵焕焱关于指标说明:各集团旗下轻资产的全权委托和特许经营酒店的营业收入是不能并表的;2013年底洲际自有物业占比不足1%,万豪自有物业占比不足2%,希尔顿4.02%;但是万豪是全球最大的酒店REITs和美国第六大REITs公司,万豪依旧控股,因此营业收入并表。

    毛利润=营业收入-营业成本。

    运营利润=毛利润-(销售费用+行政费用+研发费用+折旧摊销+利息)。

    净利润=运营利润+、-(非运营利息+资产出售+其他收益+税收+少数权益+附属公司权益+特别项目+会计变更+已终止运营业务+非经常项目)

    (2014年三季度;全部在美国上市;单位:亿美元)

    希尔顿/营业收入26.44、毛利润(–)、运营利润4.69、净利润1.83;

    万豪/营业收入34.60、毛利润5.03、运营利润2.98、净利润1.92;

    喜达屋/营业收入14.93、毛利润10.64、运营利润2.09、净利润1.09;

    温德姆/营业收入15.14、毛利润8.34、运营利润3.51、净利润2.06;

    凯悦/营业收入11.04、毛利润2.40、运营利润0.69、净利润0.32;

    洲际/营业收入、毛利润、运营利润、净利润;

    精选/营业收入2.15、毛利润1.00、运营利润0.67、净利润0.39。

    (2014年二季度;全部在美国上市;单位:亿美元)

    希尔顿/营业收入26.67、毛利润(–)、运营利润4.46、净利润2.09;

    万豪/营业收入32.63、毛利润4.72、运营利润2.79、净利润1.79;

    喜达屋/营业收入15.39、毛利润11.00、运营利润2.37、净利润1.53;

    温德姆/营业收入13.43、毛利润7.12、运营利润2.66、净利润1.53;

    凯悦/营业收入20.67、毛利润4.57、运营利润1.14、净利润1.20;

    洲际/营业收入9.67、毛利润5.60、运营利润1.75、净利润0.32;

    精选/营业收入1.98、毛利润0.94、运营利润0.60、净利润0.35。

    (2013年度;全部在美国上市;单位:亿美元)

    希尔顿/营业收入97.35、毛利润(–)、运营利润13.38、净利润4.15;

    万豪/营业收入127.84、毛利润17.14、运营利润9.97、净利润6.26;

    喜达屋/营业收入61.15、毛利润41.91、运营利润9.25、净利润6.35;

    温德姆/营业收入50.09、毛利润26.15、运营利润7.99、净利润4.32;

    凯悦/营业收入41.84、毛利润9.01、运营利润2.01、净利润2.07;

    洲际/营业收入19.03、毛利润11.19、运营利润6.73、净利润3.72;

    精选/营业收入7.24、毛利润3.18、运营利润1.94、净利润1.13。

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